Эра человейников: льготные кредиты вдвое взвинтили цены на новостройки в Петербурге. Вымираем под звон монет?

6 мая – iatochka.news, 14:43. Население Петербурга сокращается и ситуацию не спасают даже мигранты, а жилье для семей становится все недоступнее. Льготная ипотека простимулировала вдвое цены на новостройки. Ряд экспертов полагают, что в ожидании ее закрытия цены подскочат еще больше, после чего застройщики просто станут делать «метраж» еще меньше и использовать еще более дешевые материалы. Однако цены вряд ли уже опустятся. О перспективах рынка жилья в Петербурге и вариантах разрешения коллапса – в материале «Точки».

Фото: pxhere.com

Ковид принес дисбаланс

Льготная ипотека была запущена в стране в апреле 2020 года в качестве одной из мер поддержки в период ковидной пандемии. С того времени средняя цена в большинстве крупных городов «квадрат» в новостройках в среднем стал стоить, как рассказали «Известиям» в федеральной компании «Этажи», в два раза больше.

По словам директора «Этажей» Ильдара Хусаинова, ипотека с господдержкой смогла поддержать спрос на рынке и обеспечить стимул для наращивания объемов возведения жилья в стране. Но есть один момент: существенная разница в ипотечных ставках на первичное и вторичное жилье привела к дисбалансу на недвижимом рынке.

«В итоге, средняя цена квадратного метра в новостройках в части городов оказалась выше, чем в готовом жилье», – пояснил Хусаинов.

Больше всего цены на новостройки выросли в Омске – в 2,8 раза, подсчитали аналитики «Этажей». Второе место у Нижнего Новгорода (2,7), третье – Ростов-на-Дону и Краснодар (2,5). В России в среднем квадратный метр подорожал в 1,9 раза (также и в Петербурге) – с 67,8 тыс. рублей до 128,2 тыс.

Ожидание роста цен

Как ранее сообщала «Точка», летом планируется завершить практически все программы льготной ипотеки. Исключение сделают лишь для семейной, эту инициативу поддержал Минфин. Председатель Комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков говорил в интервью «Парламентской газете», что это целесообразно: разница между ценой квартир на первичном и вторичном рынках составляет свыше 42%, а подобного разрыва быть не должно. До введения льготной программы разница не превышала 10%.

По словам Аксакова, ипотека по стране должна быть рыночной. От этого выиграют в том числе и заемщики – цены должны будут упасть с развитием такой ипотеки. Но вот когда…

Гендиректор федерального комбината стеновых материалов «Винзер» Денис Жалнин в беседе с «Известиями» отметил, что риски ограничения льготной ипотеки с 1 июля 2024 года ведут к повышению заинтересованности застройщиков в снижении себестоимости строительства, а также создании доступных вариантов жилья, которые адаптированы под покупательскую способность граждан.

«Часть застройщиков работают над сокращением сроков строительства многоквартирных домов. Экономить начинают абсолютно на всем, например, один из трендов последних месяцев — это использование более доступной фасадной плитки и мини-кирпичей в отделке фасадов, оптимизация площадей квартир и борьба с «лишними» метрами», – сказал Жалнин.

Представитель «Винзера» считает, что ближайшие годы застройщики будут придерживаться этого самого тренда, то есть экономить на всем. Значит, квартиры будут не только мельчать (куда уж больше!), но и строиться из более дешевых материалов?

Кто виноват и что делать

Вообще, говоря о ценообразовании, нужно отметить, что вопрос этот – многослойный и сложный. Наш эксперт, глава МООЗПП «Гражданский патруль» Ростислав Антонов в беседе с «Точкой» заявил, что не стал бы огульно говорить, будто цена вдвое выросла в результате введения именно льготной ипотеки.

«Есть составляющие себестоимости жилья и нужно смотреть, в каких точках у нас произошел наибольший рост, то есть, за что строители платят. Первое – это коммуникации; второе – земля, дальше строительные материалы (металл, бетон, кирпич, утеплитель и так далее), потом оборудование, лифты, – в общем, все это влияет на себестоимость. Кроме того, есть такая вещь, как инфраструктура, – где-то она накладывается, где-то нет. Например, в Ленинградской области, там, где попроще было, там, где нет необходимости возведения дополнительных социальных объектов, вырастали все эти безумные человейники, типа известных всем населенных пунктов», – сказал спикер.

По мнению Ростислава Антонова, возможно, стоит изменить подход в целом. Все ждали, что рынок все отрегулирует, но иногда происходят ситуации, что повышение спроса приводит не к увеличению объемов строительства, а к увеличению цены. Кто виноват – жирные коты-застройщики или действительно объективные факторы? На этот вопрос ответить не просто.

«Может быть, во-первых, не надо столько строить; во-вторых, возможно, нужно делать централизованные закупки. Есть такой механизм: когда приобретается социальное жилье, государство выкупает эту квартиру, то есть оно может выкупать сейчас квартиры для социальных категорий, а может выкупать для молодых семей, может еще для кого-то выкупать. Возможно, стоит поменять саму схему: например, молодая семья получает ту же самую льготную ипотеку, далее она обращается в государственный регулирующий орган, который осуществляет закупку жилья в интересах этой семьи по той цене, которая установлена государством. Деньги эти, которые выделяет банк, возвращаются, то есть государство здесь ничего не тратит. При этом регулируется цена, застройщик не может произвольно повысить эту цену, но понятно, что, может быть, есть какие-то минимальные требования по жилью. Кстати, они не должны быть хуже, чем требуется по нормативам – может быть, не лучше, но и не хуже», – выразил мнение собеседник «Точки».

Ростислав Антонов / Фото: Pr Scr youtube.com / Kudeyart

Кроме того, как пояснил Антонов, нужно подумать о переориентации строительной отрасли на развитие малых и средних городов, а также об архитектурном облике.

«То, что сейчас мы видим – это страшный сон архитектора в буквальном смысле: когда мы смотрим на эти человейники, то не видим, собственно, архитектуры, то есть глаз не отдыхает, а это очень важно для человека – жить в красивом месте. К сожалению, многие новые дома назвать красивыми просто не получается.

Но это лишь мое мнение. Не уверен, что это будет оптимальный вариант, но как вариант, что это можно делать посредством государственных закупок в интересах жителей того или иного населенного пункта. Для того, чтобы строительный монополист договаривался с другим монополистом, заинтересованным в минимизации цены, а не оставлять покупателя один на один с крупной компанией. Это такой вариант «на подумать», – заключил Ростислав Антонов.

Последний вагон

Сейчас, как считают некоторые эксперты, заемщики постараются, что называется, успеть в последний вагон – взять ипотеку, пока действует льготная программа с господдержкой под 8%. Директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков в беседе с РБК в начале апреля выразил мнение, что во втором квартале текущего года спрос на новостройки из-за этого будет на 50% выше, чем в первом. Это в свою очередь приведет к подорожанию цен на новостройки.

«В перспективе трех месяцев возможно повышение медианных цен на 10–15% — так девелоперы отреагируют на рост спроса в преддверии отмены программ льготной ипотеки», – предполагает Кочетков.

Из этого можно сделать вывод: и льготную ипотеку отменят (считай, отберут у граждан возможность хоть как-то дешевле купить жилье), и цены на новостройки, возможно, вырастут (а они и так были немаленькими). Квартиры же будут еще больше «адаптировать под покупательскую способность» россиян, то бишь доводить из типа «жилье-гроб» до типа «жилье- коробка из-под обуви».

«Точка» уже неоднократно поднимала проблему вымирания россиян. Люди переезжают из регионов в мегаполисы в поисках мифической хорошей жизни и селятся, по сути, в «клетушках». По данным аналитиков DataFlat, спрос на студии и однокомнатные квартиры, например, в Петербурге вырос до 73%, сообщал «Коммерсантъ». Понятно, что покупают такое жилье по причине высоких цен на недвижимость и задранных ставок по кредитам.

Фото: пресс-служба правительства Ленинградской области

А вот теперь им еще и семейную ипотеку хотят подурезать. Ставка по кредиту может увеличиться до 12% для заемщиков с детьми от шести лет. Информация официально не подтвержденная, но она от источников, близких к Минфину.

Ранее «Точка» подробно рассказывала о том, как русские столицы вымирают под грохот больших строек.

Подписывайтесь и читайте нас в удобном формате в соцсетях: ВКОНТАКТЕ, ДЗЕН и ТЕЛЕГРАМ