Фото: пресс-служба комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области
Начиная с 1 июля в нашей стране больше не действует льготная ипотека на новостройки под 8%. Ряд экспертов полагают, что остальные госпрограммы будут продолжать работать, а якобы ставки по рыночной ипотеке начнут падение в следующем году. Подробнее о том, как государство переориентирует рынок и как это поможет развиваться малым городам – в материале «Точки».
Перевернуть игру
Льготная ипотека завершилась в России с 1 июля. При этом до конца года продолжат действовать IT-ипотека, Дальневосточная и Арктическая ипотека (до 2030-го). Кроме того, остается Сельская ипотека – бессрочно.
Отмена льготной ипотеки может позитивно сказаться на развитии малых городов. У населения уже не будет возможности пользоваться ипотечными программами, уезжать в мегаполисы и селиться в так называемых человейниках. Проблему вымирания россиян «Точка» неоднократно освещала в своих материалах: люди переезжают из регионов в мегаполисы в поисках мифической хорошей жизни и селятся, по сути, в «клетушках».
Возможно, как раз после 1 июля в регионах начнутся позитивные изменения: люди будут оставаться на своей земле, развивать свое хозяйство, а не уезжать в мегаполисы, где уже наблюдается гиперконцентрация населения, что, по мнению некоторых экспертов, является одной из причин демографических проблем в стране. Очевидно, что государство переориентирует рынок, тормозит строительство «человейников» в крупных городах.
Для поддержки малых городов, как считает старший преподаватель Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Антон Городничев, не нужно давать преимущество застройщикам, которые будут строить многоэтажные дома, а стоит заняться поддержкой граждан и индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
«Многоэтажного жилья в этих городах все равно немного. И если в городе не строится МКД — это не однозначно плохо, просто там может быть другой рынок», – заявил Городничев РБК.
Тут стоит отметить тот факт, что в апреле президент страны Владимир Путин дал поручение правительству представить предложения о предоставлении семьям с детьми возможности покупать недвижимость на «вторичке» при помощи льготной ипотеки в населенных пунктах, где жилье строится в недостаточном объеме. По словам зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Николая Алексеенко, работа в этом направлении уже ведется, пишет РБК.
К слову, в России нашли почти 800 городов, где не строят жилье. Их доля составляет 69%, отметили в Рейтинговом агентстве строительного комплекса по запросу РБК. И на это влияет отсутствие спроса.
Президент Владимир Путин продлил семейную ипотеку до 2030 года, которая станет более адресной, и из нее могут исключить покупку студий. Помимо семей с детьми до 6 лет программа такого кредитования под 6% будет распространяться на приобретение жилья вне зависимости от возраста малышей в малых городах и регионах, где жилье возводится в небольшом объеме, рассказали «Известиям» в пресс-службе Минстроя.
Субъекты и конкретные города еще прорабатываются, но уже известно, что для оформления ипотеки будет нужно, чтобы в семье было двое и более детей и хотя бы один – несовершеннолетний. Аналогичные критерии распространяются на семейную ипотеку для ИЖС.
Подтянуть пояса
Льготная ипотека действовала в России 4,5 года. За это время участники рынка, конечно же, накопили некоторую финансовую «подушку», как сообщили «Газете.Ru» в ВТБ. Бывало и так, что увеличение цен на недвижимость серьезно опережало себестоимость.
Сейчас же клиентский спрос ослабнет и рост стоимости квадратного метра может замедлиться, отметили в пресс-службе банка. Однако так будет, поскольку застройщикам важно удержать цены на том же уровне, выходы новых проектов замедлятся, а клиентам начнут предоставлять только точечные скидки. Также, полагают в ВТБ, девелоперы станут ждать наступления времени, когда продажи жилья начнет стимулировать обычная ипотека, а не льготная.
Экономисты и аналитики, которых опросила «Газета.Ru», полагают, что государственные ипотечные программы будут действовать и дальше, а ставки по рыночной ипотеке начнут падать в будущем году. Но тем не менее по итогам 2024-го выдачи жилищных кредитов рухнут на 35-40%.
По данным портала SevastopolMedia, в начале лета цены на квартиры в столице снизились на 0,1%, один «квадрат» стал стоить 332 тыс. рублей. А в Петербурге наоборот: стоимость квадратного метра выросла на 0,3% – до 202 тыс.
При этом, отмечает издание, резкого увеличения медианной стоимости жилья ожидать не приходится. Вероятно, прибавка к концу года составит не более 1% ежемесячно, то есть будет наблюдаться плавный рост. Так, постепенно сократится разница между ценами на первичное и вторичное жилье.
Кстати, должны временно снизиться цены на «вторичку». Как рассказала «Газете.Ru» доцент кафедры государственного и муниципального управления Финансового университета при правительстве РФ Ольга Панина, к этому приведет логичное снижение спроса.
Цены на жилье могут упасть, но только тогда, когда системообразующие участники отрасли смогут договориться коллегиально, пояснил РБК замгендиректора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.
«В настоящее время стоимость бетона, металлопроката и других строительных материалов только растет. Пока таких шагов не предпринимается, и мы не ожидаем даже краткосрочного падения стоимости жилья», – заявил девелопер.
Неизбежность падения
Темпы возведения жилья после прекращения программы льготной ипотеки в России могут заметно снизиться. Как считает генеральный директор «Калининградстройинвест» Валерий Макаров, объемы ввода жилья сокращаются и тенденция может продолжиться, пишет РБК. Это он говорит на примере Калининграда, но в целом можно предположить, что по стране ситуация будет схожей.
«В целом рынок диктует объемы строительства <…>. Есть несколько причин [сокращения темпов строительства – прим.ред]. Первое, это, конечно, спрос и предложение. И объемы всегда будут корректироваться в зависимости от спроса», – объяснил специалист.
По его словам, стройка не может мгновенно остановиться или быстро набрать темп, поскольку это такой «инерционный момент». Но все равно постепенно рынок будет реагировать на экономические изменения.
Кандидат экономических наук Константин Селянин в беседе с ForPost и вовсе заявил, что рынок недвижимости в ближайшее время попросту рухнет. По его словам, строительное лобби попытается возродить общую льготную ипотеку, однако это, скорее всего, не получится, потому что власти понимают: наличие этой программы поспособствовало в итоге росту цен на жилье.
«Кроме того, финансирование льготной программы требует больших бюджетных затрат. На этом фоне вырастет число непроданных объектов недвижимости, а для того, чтобы их продать, придется снижать цены», – поделился мнением экономист.
Он также отметил, что последние годы много говорится о том, что в стране с такими низкими доходами цены на жилье непомерно высокие. Застройщики, что называется, «озолотились» за время существования льготной ипотеки.
Банкротиться не думают
Девелоперы в текущей ситуации стараются не делать долгосрочных прогнозов по рынку. Понятно, что многим придется затянуть пояса, ведь любые изменения приведут к падению объемов продаж. Поэтому, как рассказала «Коммерсанту» гендиректор агентства недвижимости КВС Анжелика Альшаева, участники рынка заранее продумывают сценарий развития событий, чтобы адаптироваться к новым реалиям.
Падение продаж даже на треть, скорее всего, не сильно скажется на застройщиках, считает директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев. По его словам, первое полугодие 2024-го было активным в плане продаж и многие сделали достаточный задел, чтобы в срок достроить свои проекты.
Коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова в беседе с «Ъ» отметила, что за ближайшие пару-тройку месяцев рынок сможет адаптироваться к новым условиям.
«Мы ожидаем, что уже в конце текущего года активно заработают другие рыночные механизмы и программы: альтернативные сделки с продажей имеющихся квартир, trade-in, новые программы банков и застройщиков по классической ипотеке, траншевая ипотека. Таким образом, мы не видим предпосылок для снижения активности даже в среднесрочной перспективе», – пояснила специалист.
Ранее «Точка» писала о том, что русские столицы вымирают под грохот больших строек.
Подписывайтесь и читайте нас в удобном формате в соцсетях: ВКОНТАКТЕ, ДЗЕН и ТЕЛЕГРАМ
