Ленобласть стала единственным крупным регионом России, где цены на вторичное жилье упали за год на 2%. При этом Петербург показал рост на 6%, а рынок столкнулся с сокращением предложения и недоступностью квартир для большинства горожан.
Ленобласть за год удешевила «квадрат» на вторичном рынке на 2%, став единственным регионом с отрицательной динамикой. В Петербурге цены, напротив, выросли на 6%, а разрыв между новостройками и «вторичкой» достиг рекордных 32%. В это время дорожают студии (+5,5% с января) на фоне того, что Минстрой рекомендовал запретить их строительство. При этом купить квартиру в Северной столице могут лишь те, кто зарабатывает под три сотни тысяч в месяц – втрое больше реальных доходов горожан. Подробнее – в материале «Точки».
Ленобласть выделилась
Ленинградская область оказалась единственным крупным регионом страны, где стоимость квадратного метра на вторичном рынке не выросла с 2024 года. С мая прошлого года по май 2025 года, как сообщил РБК со ссылкой на подсчеты аналитиков «Циана», цена «квадрата» в 47-м регионе даже уменьшилась на 2%, достигнув отметки в 127,4 тыс. рублей. Тенденция к удешевлению продолжилась и в последний месяц наблюдений, когда цены упали еще на 0,4%.
В отличие от области, Петербург демонстрирует обратные показатели. За аналогичный годовой период стоимость квадратного метра на «вторичке» здесь увеличилась на 6%, поднявшись до 233,6 тыс. рублей. В течение последнего месяца рост был минимальным, составив всего 0,5%. Средний показатель роста цен по всей России за год также остановился на 6%. К слову, это значение почти в два раза ниже официально зафиксированного уровня инфляции.
Исследование охватило 40 ключевых рынков недвижимости и города с населением, превышающим 500 тыс. человек. При этом прошлом месяце средние цены предложения по стране в целом стабилизировались, показав прирост лишь на 0,1% по сравнению с концом апреля.
Вместе с ценовой стагнацией рынок столкнулся с резким сокращением выбора. Объем предложения относительно показателей 2024 года упал сразу на 21%. Специалисты связывают это явление с ужесточением условий ипотечного кредитования. Часть собственников, столкнувшись с трудностями при продаже, решили временно снять свои квартиры с рынка и попросту переключиться на их сдачу в аренду. Поэтому, собственно, предложения и сократились.
Прогнозы экспертов указывают на сохранение текущей ценовой стагнации в обозримом будущем. Эксперт «Циан. Аналитики» Елена Бобровская считает, что средние цены предложения останутся на прежнем уровне, если не произойдут существенные изменения внешних факторов. В их числе –денежно-кредитная политика Центробанка.
В то же время Бобровская отмечает положительный эффект отсутствия роста цен на вторичном рынке: это продолжает стимулировать спрос, перетекающий из сегмента новостроек. Покупателей привлекает более низкая стоимость «вторички», возможность поторговаться с продавцом и немедленно заселиться, не дожидаясь окончания строительства.
Разрыв сократится, но «в перспективе»
Вообще, разница между строящимся и готовым жильем в Петербурге очень приличная. Отмечалось, что она достигла 32% в 2024 году, подсчитали специалисты Nikoliers в апреле. Для сравнения: пять лет назад разница составляла лишь 5%, что в шесть раз меньше.
Если в ковидный год на первичном рынке квадратный метр стоил в среднем 167 тыс. рублей, то уже в прошлом – 296 тыс. То есть средняя цена подскочила на 77%. Основная причина кроется в запуске льготных ипотечных программ, они стимулировали спрос на новостройки.
Цены на вторичном рынке повышались не так стремительно. В 2020-м – это 158 тыс. рублей за «квадрат», в 2024 году – 224 тыс. Рост составил 41%.
Один из драйверов роста цены для «первички» – увеличение доли жилья бизнес-класса и премиум-класса. Объемы достигли 35% от общего количества квадратных метров в экспозиции – это на 3 процентных пункта выше, чем в 2020-м.
Разница в 32% будет сохранена до конца года, считают эксперты. Позднее разрыв может сократиться в среднесрочной перспективе до 15-20% из-за увеличения доли новых домов на «вторичке», возможного снижения ключевой ставки, сокращения удорожания по программам рассрочки на первичном рынке и возвращения адекватных ставок ипотеки на вторичном, отмечает руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель.
Студии не дешевеют
Пока же в Петербурге продолжают дорожать квартиры-студии – те самые «клетушки», строительство которых Минстрой рекомендовал властям регионов не согласовывать. Еще в марте стало известно, что в ведомстве предлагают по примеру Москвы и Подмосковья не поддерживать проектирование малогабаритного жилья, сообщал «Коммерсантъ».
Имеются в виду проекты, где минимальный размер квартир такой: студии – от 28 кв. м; однокомнатные – от 36 кв. м; двухкомнатные – от 49 кв. м; трехкомнатные – от 66 кв. м. В столице похожие стандарты работают с августа прошлого года, в Московской области – с этого января.
Однако на этом фоне в Петербурге в этом году (январь-апрель) цена «квадрата» в новых студиях увеличилась на 5,5% (+14,4 тыс. рублей), сообщили «Стройгазете» эксперты из агентства недвижимости Георгия Патанина. Средняя стоимость квадратного метра – 273,9 тыс. рублей. За год он подорожал на 12,8% (+31 тыс. рублей), а за три – на 14,1% (+33,8 тыс.).
Самая дешевая студия в новостройке в мае стоила 2,9 млн рублей. Речь о квартире без отделки и с площадью всего 19,5 кв. м. Наиболее же дорогая студия предлагается за 30,4 млн рублей – это 33,4 «квадрата» на Петроградской стороне. Объект сдадут в конце 2026 года.
Как отметил в беседе с NSP гендиректор АН «Бенуа», «однушки» и студии занимают от общего количества продаваемых объектов аж 40%.
«В марте-апреле 2025 года я заметил снижение активности покупателей. Сокращение объектов в рекламе остановилось, а в марте студий в рекламе прибавилось на 28%, однокомнатных на 4%», – сказал эксперт.
Интересно, что больше всего малогабаритного жилья площадью до 28 квадратных метров строится в Ленобласти, отмечал со ссылкой на данные Аналитического центра «Дом.РФ» портал 47news. На долю таких лотов приходится 23% общего объема. Кто бывал в условном Мурино этому не удивится.
Замкнутый круг
А пока купить квартиру в Петербурге могут себе позволить только очень неплохо зарабатывающие граждане. Минимальная зарплата для одобрения кредита, как сообщал в апреле РБК, на квартиру в 42,2 «квадрата» составит 270 тыс. рублей. Это при ставке 27% годовых на срок 15 лет с первоначальным взносом в 30%. Речь о квартире стоимостью 10,1 млн рублей.
Средняя зарплата по Северной столице, если верить данным Петростата, составляет 115 253 рубля. Понятно, что реальная в разы ниже: как рассказывала «Точка» со ссылкой на «Город работ» и hh.ru, настоящие доходы петербуржцев колеблются между 75 и 85 тыс.
Получается, что жилье в новостройке большинству не по карману, а вдобавок растет и «вторичка». Власти Петербурга вроде бы пытаются как-то помочь, например, недавно приняли новый пакет региональных мер поддержки с федеральным софинансированием, по которому многодетным семьям будут выплачивать 550 тыс. рублей на погашение ипотеки в дополнение к федеральным 450 тыс. Но что насчет тех, кто только хочет завести семью и квартиры еще нет?
В этом же пакете есть единовременная выплата в 100 тыс. рублей для беременных студенток, но это тоже скорее для «поддержки штанов». То есть чтобы стать той самой многодетной семьей, для которой на погашение ипотеки выдадут полмиллиона, петербуржцам нужно хоть как-то обустроиться, а для этого они обязаны зарабатывать очень много. Где-то в три раза больше средних зарплат по городу.
Пока же в Петербурге продолжает падать (по объективным причинам) спрос на новостройки. Как писала ранее «Точка», цены на них буквально взлетели – рост за год составил 11,5%.
Подписывайтесь и читайте нас в удобном формате в соцсетях: ВКОНТАКТЕ, ДЗЕН и ТЕЛЕГРАМ
